Bauen

Bauherrschaft

Bauherrschaft ist die Person, die das Bauantragsformular als solche unterschreibt. Sie muss nicht
Grundstückseigentümer sein. Die Bauherrschaft kann während des Genehmigungsverfahrens
oder der Bauausführung wechseln. Dies kann der Bauaufsicht nur durch die neue Bauherrschaft
schriftlich mitgeteilt werden. Die Bauherrschaft ist verantwortlich für das Bauvorhaben. Dabei kommt es nicht an auf

  • die Art des Bauvorhabens (Nutzungsänderungen, bauliche Maßnahmen) und
  • ob eine Baugenehmigung benötigt wird.

Wichtig: Es handelt sich um eine öffentlich-rechtliche Verantwortung. Sie besteht unabhängig
von vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere mit Projektentwicklungsgesellschaften, Käufern
oder sonstigen Projektbeteiligten; sie kann dadurch nicht abgegeben werden.

Die Verantwortung ist sehr weitreichend und wird häufig unterschätzt.

Die Bauherrschaft ist verpflichtet dafür zu sorgen, dass die Baugenehmigung, die Anordnungen und Auflagen der Bauaufsicht eingehalten werden. Auch muss sie während der Bauausführung alle Anzeigen, Nachweise und Bescheinigungen vorlegen, wie z.B. den Brandschutznachweis oder die Überwachungsbescheinigung zur Standsicherheit.

Sie trägt diese Verantwortung gegenüber den Behörden, insbesondere gegenüber der Bauaufsicht. Für Verstöße gegen Bauvorschriften und Vorlagepflichten haftet immer die Bauherrschaft, unabhängig davon, wer den Verstoß verursacht hat. Folgen können etwa Baueinstellungen, Nutzungsuntersagungen, Zwangs- oder Bußgelder sein. Wir empfehlen Ihnen, sich vor Übernahme der Bauherrschaft aufklären und ggf. juristisch beraten zu lassen. Stellen Sie in Ihren Vertragsverhältnissen sicher, dass Sie im Zeitpunkt der Fälligkeit Zugriff auf alle Nachweise, Bescheinigungen, Anzeigen etc. haben.

Nehmen Sie es beim Wort und haben Sie die „Herrschaft“ über Ihr Bauvorhaben. Sie sind unser/e Ansprechpartner/in! Um Ihr Projekt voranzubringen, benötigen wir Ihre Mithilfe. Nur gemeinsam mit Ihnen, Ihrer/m Entwurfsverfasser/in und Bauleiter/in kann Ihr Vorhaben kompetent
und verlässlich betreut werden.

Genehmigungs­verfahren

Ihr/e Entwurfsverfasser/in entwirft Ihr Projekt und erstellt die Bauvorlagen. Abhängig vom Bauvorhaben können dies unterschiedliche Bauvorlagen sein. Bitte berücksichtigen Sie hierzu unser Merkblatt „Bauantrag & Genehmigungsfreistellung“ sowie den geltenden Bauvorlagenerlass.

Wie wichtig formal ordnungsgemäße Bauvorlagen sind, sehen Sie in Ziffer 2 & 3. Eine inhaltlich rechtskonforme Planung (siehe Ziffer 5) ist ebenfalls von großer Bedeutung. Für die Vollständigkeit und Prüffähigkeit der Bauvorlagen und deren Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist die/der Entwurfsverfasser/in verantwortlich.

Sie erhalten eine Eingangsbestätigung und das Verfahren beginnt.

Die Bauaufsicht prüft nun die Bauvorlagen auf formale Vollständigkeit und Prüffähigkeit. Denn das Bauvorhaben kann erst dann inhaltlich geprüft werden, wenn die Bauvorlagen formal den Vorgaben entsprechen, also alle relevanten Inhalte darstellen und sie in sich stimmig sind. Je nach Bauvorhaben kann die Prüfung einige Zeit in Anspruch nehmen.

Wenn die Bauvorlagen prüffähig sind, erhalten Sie hierüber eine Mitteilung und die inhaltliche Prüfung beginnt. Sind die Bauvorlagen hingegen nicht vollständig und somit nicht prüffähig, wird der Bauantrag in aller Regel zurückgewiesen. Das Verfahren ist an dieser Stelle beendet. Möchten Sie Ihr Vorhaben weiterverfolgen, ist ein neuer Antrag erforderlich

Nun wird Ihr Vorhaben dahingehend geprüft, ob es den maßgeblichen Bauvorschriften entspricht. In diesem Teil der Prüfung werden andere Fachstellen beteiligt, z.B. die Fachbereiche Brandschutz, Umwelt- und Naturschutzrecht, Immissionsschutzrecht, Hygienerecht usw. Die Fachstellen haben einen Monat Zeit für ihre Stellungnahmen. Häufig erfordern Bauvorhaben in diesem Zuge auch interne Abstimmungsgespräche mit den verschiedenen Fachstellen. Aufgrund dieser Beteiligungsverfahren und je nach rechtlicher Komplexität des Vorhabens nimmt die Prüfung einige Zeit in Anspruch.

Ergibt die Prüfung, dass das Vorhaben genehmigungsfähig ist, wird die Baugenehmigung erteilt. Stehen der Genehmigungsfähigkeit lediglich minimale Änderungserfordernisse entgegen, wird Gelegenheit zur Änderung der Planung gegeben. Wird diese vorgenommen, wird das Vorhaben genehmigt. Wird sie nicht vorgenommen oder verstößt das Vorhaben substantiell gegen Rechtsvorschriften, wird die Baugenehmigung versagt. Das Verfahren ist an dieser Stelle beendet.

Vor Baubeginn sowie über die gesamte Bauausführung hinweg sind verschiedene Anzeigen, Nachweise und Bescheinigungen vorzulegen. Die rechtzeitige und ordnungsgemäße Vorlage obliegt als Bauherrschaft Ihnen; sie ist Voraussetzung für einen reibungslosen Bauablauf. Die fehlende Vorlage hat Baueinstellungen, Zwangsmittel, Bußgeldverfahren und dergleichen zur Folge.

Bauantrag und Genehmigungs­freistellung

  • Wichtiger Baustein für ein schnelles Verfahren: vollständige, formgerechte, geordnete, klare und in sich stimmige Bauvorlagen!

Diese Frage sollten Sie zunächst mit einer Architektin / einem Architekten oder einer Bauingenieurin / einem Bauingenieur besprechen. Es gibt eine Vielzahl an baulichen Maßnahmen, die baugenehmigungsfrei sind, also keiner Baugenehmigung bedürfen. Eine Auflistung dieser baugenehmigungsfreien Vorhaben ist in der Hessischen Bauordnung aufgeführt. Meist ist jedoch die Größe des geplanten Bauvorhabens der entscheidende Faktor, ob eine Baugenehmigungspflicht besteht oder nicht. Sie sollten sich daher ausführlich fachlich durch einen Planer beraten lassen.

Alle notwendigen Unterlagen für einen Bauantrag sind im sogenannten Bauvorlagenerlass aufgeführt. Darin ist umfassend beschrieben, welche Unterlagen bei der Bauaufsicht vorzulegen sind, welchen Anforderungen die Bauvorlagen entsprechen müssen und wie viele Ausfertigungen Sie einreichen müssen.

Auch hierfür sind Sie zwingend auf die Hilfe Ihrer Planerin / Ihres Planers angewiesen. Nur sogenannte Entwurfsverfasserinnen und Entwurfsverfasser, die bauvorlageberechtigt sind, dürfen einen Bauantrag für Sie einreichen.

Ja. Die Gebühr richtet sich zum einen nach der Verfahrensart – handelt es sich um ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder um das das Vollverfahren? Auch die Größe des Gebäudes ist ausschlaggebend. Die Gebühr wird nach den Vorgaben des Hessischen Verwaltungskostengesetzes erhoben.

Im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren muss innerhalb von drei Monaten nach Vollständigkeit des Antrages über diesen entschieden werden. Bitte achten Sie gemeinsam mit Ihrer Planerin / Ihrem Planer unbedingt darauf, dass vollständige Unterlagen bei uns eingereicht werden. Nur so, kann eine zügige Bearbeitung und Entscheidung über Ihren Antrag getroffen werden.

Bei dem Vollverfahren (in der Regel bei Sonderbauten) besteht keine Dreimonatsfrist. Auch hier ist die Vollständigkeit der Bauantragsunterlagen entscheidend für die Bearbeitungsdauer des Antrags.

Ja. Eine Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von drei Jahren nach ihrer Erteilung mit der Ausführung des Bauvorhabens nicht begonnen wurde oder die Bauausführung ein Jahr unterbrochen worden ist. Diese Frist kann allerdings auf schriftlichen Antrag hin um zwei Jahre verlängert werden.

Das kommt darauf an, was Sie bauen möchten. Hier spielen in jedem Fall die Abstände des geplanten Bauvorhabens zu Ihrem Nachbarn eine wichtige Rolle. Generell gilt, dass ein Mindestabstand von drei Metern zur Grenze Ihres Nachbarn einzuhalten ist. Es gibt allerdings auch Ausnahmen. Hierzu lassen Sie sich durch Ihre Planerin / Ihren Planer ausführlich beraten.

Der Antrag geht in die Prüfung und Sie erhalten von uns eine Eingangsbestätigung. Sofern der Antrag vollständig ist, wird Ihnen auch die Dreimonatsfrist bestätigt. Sollten Unterlagen oder Angaben zum Bauantrag fehlen, erhalten Sie mit der Eingangsbestätigung eine Auflistung der noch vorzulegenden Unterlagen. Diese Unterlagen sollten dann möglichst zeitnah vorgelegt werden.*

Parallel zur Eingangsbestätigung werden auch die erforderlichen Fachbehörden durch uns beteiligt. Diese haben einen Monat Zeit eine Stellungnahme zum Bauantrag abzugeben.

Wenn von allen zu beteiligenden Stellen die positive Stellungnahme vorliegt, kann die Baugenehmigung erteilt werden.

*Hinweis: Ist Ihr Bauantrag so unvollständig, dass eine Prüfung nicht möglich ist und der Antrag nicht bearbeitet werden kann, werden Ihnen die Antragsunterlagen gebührenpflichtig wieder zurückgeschickt.

Ja! Wenn Sie mit der Baumaßnahme beginnen möchten, müssen Sie vorher rechtzeitig (eine Woche vorher) den Baubeginn bei uns anzeigen. Für Ihre Baumaßnahme benötigen Sie einen Bauleiter. Die mit der Bauleitung beauftragte Person hat darüber zu wachen, dass die Baumaßnahme entsprechend der Baugenehmigung ausgeführt wird. Beachten Sie bitte auch, dass die Baugenehmigung oftmals mit Auflagen verbunden ist. Diese gilt es bei der Bauausführung unbedingt einzuhalten.

Wichtig: Wenn die Bauaufsicht Kenntnis darüber erlangt, dass Sie mit den Bauarbeiten begonnen haben ohne den Baubeginn anzuzeigen und ohne, dass ein Bauleiter benannt ist, führt dies in der Regel zu einem Baustopp! Dies sollten Sie unbedingt vermeiden. Achten Sie daher bitte darauf, den Baubeginn rechtzeitig anzuzeigen.

Hier geben wir Ihnen die wichtigsten Hinweise und eine Checklist zum Vorgehen Ihres Bauvorhabens an die Hand. Über die Checkliste oder auch eventuelle Vorabstimmungen hinaus sind im Einzelfall ggf. weitere Bauvorlagen zur Zulässigkeitsprüfung des Bauvorhabens erforderlich. Wir bitten insofern um Verständnis, wenn im Laufe des Verfahrens ergänzende Bauvorlagen nachzureichen sind.

Wir empfehlen Ihnen in Ihrem eigenen Interesse dringend diese Hinweise und den Bauvorlagenerlass zu beachten. Nur so können die Bauvorlagen zügig bearbeitet werden. Mängel führen im Regelfall zur Zurückweisung des Bauantrags. Die Zurückweisung ist mit Kosten verbunden.

Schützen Sie Ihre Projektplanung vor Verzögerungen und zusätzlichen Kosten, indem Sie von Anfang an fachgemäße Vorlagen einreichen!

Faltung nach DIN; Lochung im Papier mit den notwendigen Verstärkungen (vgl. Anlage 2 Nr. 1.3 Bauvorlagenerlass); keine angeklebten Heftrücken

Verwendung der in Hessen verbindlich eingeführten Vordrucke für die jeweiligen Anträge / Anzeigen (erhältlich unter www.wirtschaft.hessen.de); vollständig ausgefüllt und, soweit vorgesehen, begründet.

Vollständig und im Original (Unterschrift der Entwurfsverfasser/in auf allen Bauvorlagen; Unterschrift der Bauherrschaft auf dem Antragsformular)

Vollständig und im Original (Unterschrift der Entwurfsverfasser/in auf allen Bauvorlagen; Unterschrift der Bauherrschaft auf dem Antragsformular)

Bauvorlagen müssen miteinander übereinstimmen und gleiche Positionsangaben haben (vgl. Anlage 2 Nr. 1.5 Bauvorlagenerlass).

Baugrundstück = Buchgrundstück (d.h. Flurstücke unter derselben laufenden Nummer im Grundbuch); bei Bauvorhaben auf mehreren Buchgrundstücken: Erläuterung, wie das Baugrundstück baurechtlich gefasst werden soll (Baulast? Vereinigung?); bei Planung auf zukünftigem Grundstückszuschnitt: Bezeichnung der Grenze als „projektiert“

Gemäß Bauvorlagenerlass sowie Planzeichenverordnung; insbesondere auch Eintrag von Bebauungsplanfestsetzungen

Sollten besondere Umstände Abweichungen Ausnahmen, (§ 73 Hessische Bauordnung), Befreiungen: Befreiungen oder Ausnahmen (§ 31 Baugesetzbuch) für das Bauvorhaben erfordern, sind diese jeweils separat mit dem Formular BAB 10 zu beantragen.

Bauvoranfrage

Die Bauvoranfrage ist ein Ausschnitt aus dem Genehmigungsverfahren. Damit können Sie einzelne Fragen, die im jeweiligen Genehmigungsverfahren zu prüfen sind, vorab klären.

So erhalten Sie relativ kostengünstig eine Aussage zu wesentlichen Fragen, die Sie zu Ihrem Projekt haben. Diese Fragen können Sie selbst bestimmen. Durch einen sogenannten Bauvorbescheid erhalten Sie verbindlich Antwort hierauf. Da der Bauvorbescheid nur ein vorweggenommener Ausschnitt aus der Baugenehmigung ist, berechtigt er noch nicht zur Ausführung des Vorhabens.

Mit dem Bauvorbescheid erlangen Sie Rechtssicherheit und können auf Grundlage dessen entscheiden, wie Sie in Ihren Planungen weiter vorgehen möchten.

Regelmäßig sind dies folgende Bauvorlagen:

  • Formular „Bauvoranfrage“ (BAB 01)
  • Nachweis der Bauvorlageberechtigung
  • Liegenschaftsplan
  • Definition des Baugrundstücks (wichtig bei mehreren Flurstücken)
  • Bau- und / oder Nutzungsbeschreibung
  • klare Formulierung der genehmigungsrelevanten Fragen, die geprüft werden sollen (allge-
    meine Fragen wie „Ist das Vorhaben so zulässig?“ sind ungeeignet. Die Fragen müssen näher
    bestimmt sein.) (siehe Beiblatt Nr. 1 zur Bauvoranfrage)

Darüber hinaus sind Bauvorlagen (nur) vorzulegen, soweit sie für die Beurteilung der gestellten Fragen erforderlich sind. Bitte sehen Sie von der Vorlage irrelevanter Bauvorlagen ab, denn sie führen ggf. nur zu Unklarheiten.

Es gelten die gleichen Anforderungen wie bei einem Bauantrag. Beachten Sie hierzu bitte auch „Bauantrag & Genehmigungsfreistellung“ sowie den hessischen Bauvorlagenerlass in seiner jeweils geltenden Fassung. Wichtiger Baustein für ein schnelles Verfahren: vollständige, formgerechte, geordnete, klare und in sich stimmige Bauvorlagen!

Wichtiger Baustein für ein schnelles Verfahren:
vollständige, formgerechte, geordnete, klare und in sich stimmige Bauvorlagen!

Mängel führen im Regelfall zur Zurückweisung. Eine Bearbeitung erfolgt nicht. Die Zurückweisung ist mit Kosten verbunden. Wir empfehlen Ihnen daher in Ihrem eigenen Interesse dringend, die Hinweise und den Bauvorlagenerlass zu beachten und die Bauvorlagen sorgfältig zu erstellen. Nur so können sie zügig bearbeitet werden.

Schützen Sie Ihre Projektplanung vor Verzögerungen und zusätzlichen Kosten, indem Sie von Anfang an fachgemäße Vorlagen einreichen!

Abbruchantrag

  • Wichtiger Baustein für ein schnelles Verfahren: vollständige, formgerechte, geordnete, klare und in sich stimmige Bauvorlagen!

Hier geben wir Ihnen die wichtigsten Hinweise und eine Checklist zum Vorgehen Ihres Bauvorhabens an die Hand. Über die Checkliste oder auch eventuelle Vorabstimmungen hinaus sind im Einzelfall ggf. weitere Bauvorlagen zur Zulässigkeitsprüfung des Bauvorhabens erforderlich. Wir bitten insofern um Verständnis, wenn im Laufe des Verfahrens ergänzende Bauvorlagen nachzureichen sind.

Wir empfehlen Ihnen in Ihrem eigenen Interesse dringend diese Hinweise und den Bauvorlagenerlass zu beachten. Nur so können die Bauvorlagen zügig bearbeitet werden. Mängel führen im Regelfall zur Zurückweisung des Bauantrags. Die Zurückweisung ist mit Kosten verbunden.

Schützen Sie Ihre Projektplanung vor Verzögerungen und zusätzlichen Kosten, indem Sie von Anfang an fachgemäße Vorlagen einreichen!

Faltung nach DIN; Lochung im Papier mit den notwendigen Verstärkungen (vgl. Anlage 2 Nr. 1.3 Bauvorlagenerlass); keine angeklebten Heftrücken

Verwendung der in Hessen verbindlich eingeführten Vordrucke für die jeweiligen Anträge / Anzeigen (erhältlich unter www.wirtschaft.hessen.de); vollständig ausgefüllt und, soweit vorgesehen, begründet.

Vollständig und im Original (Unterschrift der Entwurfsverfasser/in auf allen Bauvorlagen; Unterschrift der Bauherrschaft auf dem Antragsformular).

Vollständig und im Original (Unterschrift der Entwurfsverfasser/in auf allen Bauvorlagen; Unterschrift der Bauherrschaft auf dem Antragsformular)

Bauvorlagen müssen miteinander übereinstimmen und gleiche Positionsangaben haben (vgl. Anlage 2 Nr. 1.5 Bauvorlagenerlass).

Baugrundstück = Buchgrundstück (d.h. Flurstücke unter derselben laufenden Nummer im Grundbuch); bei Bauvorhaben auf mehreren Buchgrundstücken: Erläuterung, wie das Baugrundstück baurechtlich gefasst werden soll (Baulast? Vereinigung?); bei Planung auf zukünftigem Grundstückszuschnitt: Bezeichnung der Grenze als „projektiert“

Gemäß Bauvorlagenerlass sowie Planzeichenverordnung; insbesondere auch Eintrag von Bebauungsplanfestsetzungen

Sollten besondere Umstände Abweichungen Ausnahmen, (§ 73 Hessische Bauordnung), Befreiungen: Befreiungen oder Ausnahmen (§ 31 Baugesetzbuch) für das Bauvorhaben erfordern, sind diese jeweils separat mit dem Formular BAB 10 zu beantragen.

Eintragung einer Baulast

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zur Regelung von Fragen des Baurechts. Sie dienen nicht der Regelung der privatrechtlichen Verhältnisse unter Nachbarn und sind kein Ersatz für privatrechtliche Vereinbarungen (z.B. Grunddienstbarkeiten im Grundbuch). Vor der rechtskräftigen Eintragung einer Baulast können Baugenehmigungen nicht erteilt werden. Das Eintragungsverfahren sollte deshalb vor Abgabe eines Bauantrages abgeschlossen sein. Andererseits ist es sinnvoll, Baulasten erst dann einzutragen, wenn die Genehmigung des Vorhabens absehbar ist. Es ist Aufgabe des von der Bauherrschaft bzw. des von ihr beauftragten Entwurfsverfassers, diese Entscheidungswege zu koordinieren.

Hinweis:
Die Baulast ist eine freiwillige Erklärung eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Die Freiwilligkeit der Baulasterklärung bedeutet, dass in der Regel weder der Bauherr noch die Bauaufsichtsbehörde einen Grundstückseigentümer zu einer solchen drängen oder zwingen kann.

Formulare und Anträge

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